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二手房簽約量下降 北京樓市難言“金九”

  來源:中國水泥網 有786人瀏覽 日期:2019-10-09放大字體  縮小字體

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 從目前北京9月成交數據看,實在難言“金九”。中原地產研究院數據顯示,據北京市住建委披露的二手房網簽數量計算,截至22日,9月北京二手房住宅簽約量為7685套,這也是2月以來同期最低點,比2018年同期下跌近四成。
 
  議價空間出現
 
  中國證券報記者了解,有房源降價主要是因為個別房主亟需交易變現。除了大戶型,學區房也出現降價促銷跡象。
 
  中國證券報記者從多位地產中介機構人士處了解到,除極個別稀缺項目,目前北京部分總價千萬元左右的二手房源存在一定議價空間。
 
  中原地產首席分析師張大偉表示,近些年房地產市場“金九銀十”效應逐步減弱,由于調控政策不見松動,加之不將房地產作為短期刺激經濟的手段已明確,房價上漲預期落空。因此,北京9月房地產市場繼續下調。
 
  “嚴杠桿”促價格調整
 
  張大偉表示,熱點城市出臺嚴格的限貸限購政策,購買力很難再支撐市場上行。多城市房價逐漸開始出現沖高回落現象,房價下降開始成為普遍現象。
 
  以北京為例,目前二手房一系列稅費規則增加了交易和購買成本。中國證券報記者了解到,一般來說,總價300萬元左右的二手房,如果不是“滿五唯一”(產證時間5年且為家庭或個人名下唯一一套),且上次交易的原值較低,賣家要至少降價20萬元才比較容易成交。
 
  按北京相關規定,除建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下兩條硬性標準外,北京普通住宅標準價格紅線設置為:五環內總價低于468萬元。以目前北京市區房價水平看,五環內大量房屋屬非普通住宅。
 
  按照2017年3月以來的信貸政策,購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低于80%,且在確定購房套數時,采用“認房又認貸”原則。
 
  “這意味著,將大多數改善型需求的首付門檻大幅提升。”某房企人士對中國證券報記者表示。
 
  一位房地產機構資深店長對中國證券報記者表示,以往北京市二手房交易都是“連環單”。“比如,300萬元以下的算剛需房。假設剛需進場,剛需房房東拿到購房款再貸300萬元能買600萬元的房子。那些賣了600萬元房子的房東再貸400萬元就可以買1000萬元的房子。如果購房者預期收入和房價持續增長,在杠桿放大效應下,房價也就會越來越高,越漲越快。但是,在現在的信貸政策下,貸款額度大幅下降,這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。
 
  中國證券報記者了解到,目前北京市部分二手房房價已較2017年調控政策出臺前高點下跌15%,部分地區跌幅超過20%。“如果是2017年調控前入市,考慮到信貸成本,房價已經跌超20%。”一位2017年高點入市的購房者對中國證券報記者表示。
 
  回歸居住屬性
 
  無論從政策還是供應調整方面,“房住不炒”這一觀念已深入人心。在這一政策背景下,購房者行為日益理性。
 
  近兩年,北京供應大量限競房和共有產權房。其中,限競房在獲得房本或相關繳稅憑證后5年內不允許轉讓,再考慮到期房的交房時間,房屋持有時間至少在7年以上。在共有產權房交易時,則需相關部門批準同意后按照指導價格回購個人持有部分。這些嚴格的配套措施基本杜絕利用政策性住房套利的可能性。購買限競房人士大多是有自住需求的購房者。此外,限競房推出使購房者有了很多選擇,對壓低周邊二手房價格可謂“立竿見影”。
 
  從今年政策看,北京相關部門淡化學區房屬性、平抑學區房高價的意圖明顯。
 
  今年北京東城區和海淀區均明確,1月1日后獲得房屋產權證的家庭適齡兒童,將通過多校劃片方式入學。在此項政策下,東城區、海淀區部分二手房價格下調明顯。金寶街某小區是東城區某著名小學對口學區。今年年初,該小區一套70平方米的兩居室,房東報價760萬元,幾乎沒有談價空間。在今年東城區學區政策出臺后,這一房源已不能保證100%進入該學校就讀。中國證券報記者發現,近期這一房屋掛牌價已下調至730萬元,房地產中介機構人士告訴中國證券報記者:“根據付款條件,房價還有商量余地。”
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